“金融十六条”迎优化，支持房企存量融资合理展期

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(以下简称《通知》)，将此前出台的支持房地产市场平稳健康发展的16条金融支持政策中，两条规定了适用期限的政策进行调整，适用期限统一延长至2024年12月31日。

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两部门有关负责人表示，此项政策出台的背景，是综合考虑当前房地产市场形势，有利于“引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期，加大保交楼金融支持”。

资料图：航拍楼盘林立。 陈冠言 摄

针对供给端，两条重要政策延期

2022年11月，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面明确了16条支持政策，后被称为“金融十六条”。

本次进行延期的政策包括两方面，重点指向房地产供给端。一是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策，二是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策。对应的便是“金融十六条”中的第四条和第八条。

具体来看，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

“之前‘金融十六条’中是‘未来半年内到期的’，也就是对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。”中指研究院企业研究总监刘水认为，监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好支持保交楼和稳定房地产市场。

二是对于商业银行按照要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

这一政策同样延长了一年半的时间，目的是厘清融资发放的责任。“通过明确对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，由此最大限度缓解了发放主体的风险担忧，对于推动融资切实落地会起到明显作用。”58安居客研究院院长张波表示。

人民币资料图。 张云 摄

以时间换空间，有助于修复市场预期

“前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资，后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》给了开发商喘息的空间，这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时也有助于修复市场预期。

“两条政策主要涉及到违约贷款和配套融资等内容。若没有延期操作，当前一些违约贷款数量可能会增加；或是一些银行不愿意发放配套融资，导致保交楼资金出现新的压力。”易居研究院研究总监严跃进也表示，延期是为了防范化解贷款领域的金融风险，同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。

业内分析认为，政策出台的背景，是在三季度房企将迎来偿债高峰之际，房企融资环境严峻，仍面临较大的资金压力。

根据国家统计局数据，2023年1—5月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.6%。另据中指研究院监测，上半年房地产企业非银融资总额约4041.7亿元，同比下降16.2%。房企融资环境没有发生实质性改善，需要加大融资支持力度。

此外，在销售和融资端都承压的情况下，房企目前偿债压力仍然较大。据中指研究院统计，当前房企债券存量余额约2.9万亿元人民币，其中海外债占比38.1%。一年内到期余额为9277.4亿元，今年7月、9月到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰期。

“政策也传达出一个信号，支持保交楼，既是兜住民生底线，也是为了修复市场信心。这对稳定银行信托抵押物价值，从而稳定金融机构贷款资产质量，防范金融风险有重要意义。”李宇嘉认为。

刘水同时表示，延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，均延长一年半的时间到2024年底，也表明了监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间。